Eine Immobilieninvestition zur Vermietung basiert auf einem Abwägen zwischen Bruttorendite, anwendbarer Besteuerung und der Qualität des erworbenen Objekts. Seit der Schließung des Pinel-Systems für neue Investoren in der französischen Metropolregion am 1. Januar 2025 hat sich der regulatorische Rahmen geändert. Die Strategien, die vor zwei Jahren funktionierten, liefern nicht mehr die gleichen Ergebnisse, und die Anpassung der Herangehensweise an diesen neuen Kontext wird zur Bedingung für Rentabilität.
Jeanbrun-System und Vermietungsbesteuerung: Was das Pinel 2026 ersetzt
Das Pinel-System bot eine direkte Steuerermäßigung, die auf dem Kaufpreis der neuen Wohnung basierte. Sein Nachfolger, das Jeanbrun-System (auch “Relance Logement” genannt), funktioniert nach einem anderen Prinzip: ein steuerlicher Abschreibungsmechanismus, der die steuerpflichtige Basis der Mieteinnahmen verringert, anstatt die Steuer selbst.
Die Unterscheidung ist strukturell. Bei einer Steuerermäßigung blieb der steuerliche Vorteil unabhängig von der Höhe der erhaltenen Mieten gleich. Bei einer Abschreibung hängt der steuerliche Vorteil direkt vom deklarierten Mieteinkommen ab. Eine Immobilie, deren Miete kaum die Kosten deckt, generiert weniger steuerlichen Vorteil als eine Immobilie mit hoher Bruttorendite.
Für einen Investor, der mehrere Städte oder Arten von Immobilien vergleicht, ändert sich die Prioritätenordnung durch diese Mechanik. Ein gut gelegenes Studio mit einer hohen Miete pro Quadratmeter wird steuerlich vorteilhafter als eine T3-Wohnung am Stadtrand, die unter dem Marktniveau vermietet wird. Vor der Unterzeichnung sollte die Abschreibung über die geplante Bindungsdauer simuliert werden, wobei die tatsächlichen abzugsfähigen Kosten berücksichtigt werden müssen.
Unter den Immobilien-Tipps von BANKGeheimen ermöglichen mehrere Berechnungsansätze den Vergleich der verfügbaren steuerlichen Modelle je nach gewählter Mietart.
Reale Mietrendite: Die Posten, die die meisten Simulationen vergessen
Die Bruttorendite einer Mietinvestition wird berechnet, indem die jährliche Miete durch den Kaufpreis geteilt wird. Diese Zahl, die oft in den Anzeigen hervorgehoben wird, spiegelt nicht die tatsächliche Rentabilität der Anlage wider.
Die Nettorendite berücksichtigt nicht rückforderbare Kosten, die Grundsteuer, die Versicherung für nicht selbst genutzte Immobilien und die Verwaltungskosten. Aber selbst diese Berechnung bleibt unvollständig, wenn man die Leerstandszeiten und die Kosten für die Instandsetzung zwischen zwei Mietern ignoriert.
Drei Posten werden regelmäßig unterschätzt:
- Die Leerstandszeiten, das heißt die Monate ohne Mieter. In einigen Mittelstädten kann dies mehrere Wochen pro Jahr betragen, insbesondere bei energieintensiven Immobilien, die im Energieausweis die Klassen F oder G erhalten haben.
- Die Arbeiten zur Anpassung an energetische Standards, die zu einer direkten Herausforderung bei der Vermietung geworden sind. Eine schlecht bewertete Wohnung im DPE kann von der Vermietung ausgeschlossen werden, was manchmal umfangreiche Renovierungen erforderlich macht, bevor überhaupt die erste Miete eingenommen werden kann.
- Die Buchhaltung im Zusammenhang mit dem Status LMNP im realen Regime, die oft einen Steuerberater erfordert. Diese jährlichen Kosten verringern die Nettorentabilität, ermöglichen jedoch die Abschreibung von Möbeln und der Immobilie, was sich über mehrere Jahre ausgleicht.
Eine persönliche Tabelle, die diese drei Posten integriert, bietet ein zuverlässigeres Bild als ein generischer Online-Simulator.
LMNP-Status im realen Regime: Die Abschreibung als Hebel für die Nettorentabilität
Der Status eines nicht-professionellen Vermieters im realen Regime ermöglicht es, die Abschreibung der Immobilie, der Möbel und der Erwerbskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Konkret reduziert die Abschreibung das zu versteuernde Einkommen ohne Liquiditätsabfluss, was einen günstigen Unterschied zwischen der erhaltenen Miete und der gezahlten Steuer schafft.
Um vom LMNP-Status zu profitieren, müssen die jährlichen Mieteinnahmen unter 23.000 Euro liegen oder weniger als die Hälfte des Gesamteinkommens des Haushalts ausmachen. Die Immobilie muss vollständig möbliert sein: Der Mieter muss einziehen können, ohne etwas hinzufügen zu müssen.
Die Abschreibung der Immobilie wird über mehrere Jahrzehnte verteilt, während die Abschreibung der Möbel über einen kürzeren Zeitraum erfolgt. Die Kombination von Abschreibung des Gebäudes und der Möbel erhöht die steuerliche Absetzbarkeit in den ersten Jahren. Dieser Zeitraum entspricht oft der Zeit, in der das Hypothekendarlehen am stärksten auf die Liquidität drückt, was den monatlichen Cashflow ausgleicht.
Die Wahl zwischen dem Mikro-BIC-Regime und dem realen Regime hängt von der Höhe der Kosten ab. Unterhalb einer bestimmten Kostenhöhe reicht das Mikro-BIC mit seinem Pauschalabzug aus. Darüber hinaus wird das reale Regime systematisch vorteilhafter, erfordert jedoch eine strenge Buchhaltung.
Energieeffizienz der Wohnung und Mietinvestition im Jahr 2026
Die Energiequalität des französischen Immobilienmarktes hat nun direkten Einfluss auf die Kaufstrategie. Wohnungen, die im DPE die Klassen F oder G erhalten haben, sehen sich zunehmend verschärften Vermietungsbeschränkungen gegenüber. Der Kauf einer energieintensiven Immobilie ohne Renovierungsbudget entspricht dem Kauf eines teilweise blockierten Vermögenswerts.
Im Gegensatz dazu bietet eine Wohnung der Klassen A, B oder C eine doppelte Garantie: kein kurzfristiges regulatorisches Risiko und eine höhere Mietattraktivität. Die Mieter vergleichen die Energiekosten, und ein günstiger DPE verringert die Leerstände.
Für einen Investor existieren zwei Ansätze. Der erste besteht darin, eine bereits leistungsfähige Immobilie anzustreben und den Marktpreis zu zahlen. Der zweite besteht darin, eine sanierungsbedürftige Immobilie unter dem Preis zu kaufen, sie zu renovieren und den Wertzuwachs, der mit der Änderung der DPE-Klasse verbunden ist, zu erfassen. Der zweite Ansatz funktioniert, sofern das Renovierungsbudget im Griff ist und überprüft wird, dass das durch die Arbeiten verursachte Defizit steuerlich auf die Mieteinnahmen angerechnet werden kann.
Das steuerliche Defizit ermöglicht es, die Kosten der energetischen Renovierungsarbeiten von den Mieteinnahmen und innerhalb bestimmter Grenzen auch vom Gesamteinkommen abzuziehen. Dieses Mechanismus bleibt eines der wenigen steuerlichen Hebel ohne Nischenobergrenze, was es zu einem vollwertigen Vermögensverwaltungsinstrument macht.
Vermietungsmanagement und Immobilienvermögen: Delegieren oder selbst steuern
Die Wahl zwischen direkter Verwaltung und delegierter Verwaltung beschränkt sich nicht auf einen Prozentsatz an Gebühren. Ein professioneller Verwalter berechnet in der Regel einen Prozentsatz der eingezogenen Miete, übernimmt jedoch die Suche nach Mietern, die Erstellung von Mietverträgen, die Wohnungsübergaben und die Nachverfolgung von Mietausfällen.
Für einen Investor, der nur eine Immobilie in seiner Wohnstadt besitzt, bleibt die direkte Verwaltung tragbar. Ab der zweiten Immobilie oder wenn sich die Wohnung in einer anderen Stadt befindet, gleicht sich die Kosten der delegierten Verwaltung durch die eingesparte Zeit und die Verringerung des Risikos juristischer Fehler aus.
Der Mobilitätsvertrag, der eine Dauer von einem bis zehn Monaten hat, stellt eine Option für möblierte Immobilien in Universitäts- oder Touristenstädten dar. Er erfordert keine Kaution und zieht oft ein Mietprofil an, das mobiler ist, was die Leerstandszeiten zwischen zwei Mietern begrenzt.
Die Rentabilität einer Mietinvestition wird nach Steuern, nach Kosten und nach der für die Verwaltung aufgewendeten Zeit gemessen. Eine attraktive Bruttorendite, die sich nach Berücksichtigung all dieser Parameter in ein Nettodefizit verwandelt, ist kein erfolgreiches Investment.
